房产增值税征收与计算是什么政策?

2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。住宅：

出证时间满2年：免征

出证时间未满2年：全额征收

具体算法：计税价格/1.055.6%

非住宅：不分出证时间是否满2年 按差额征收增值税(提供契税发票、购房发票，无法提供发票则按全额征收)

非住宅出售原有的土地增值税还是正常征收，税率不变。

房产增值税计算公式

(一)预售款增值税核算的处理

1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

(二)取得增值税进项税额的核算

房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告。

能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金、取得房地产时所缴纳的契税。

不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:

(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认

(3)按国家规李克强:房地产业5月1日起实施营改增, 统一交纳与转让房地产有关的税金和价格评估费用。